Únete a un club de anfitriones local: ¿quieres conocer a anfitriones de tu zona para que te den consejos? Es fácil encontrar el grupo de anfitriones oficial de tu comunidad en Facebook:
Hemos preparado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con sus responsabilidades y ofrecerles una visión general de las diferentes leyes, normativas y buenas prácticas que pueden afectarles. Debes seguir nuestras directrices, como los estándares de hospitalidad, y asegurarte de cumplir las leyes y otras normas que se aplican a tus circunstancias y ubicación específicas. Encuentra más detalles en nuestra página de condominios locales.
Te recomendamos que investigues por tu cuenta, ya que este artículo no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Además, como no actualizamos este artículo en tiempo real, comprueba cada fuente y asegúrate de que la información proporcionada no haya cambiado recientemente.
Puedes encontrar información global sobre el proceso de limpieza avanzada en 5 pasos de Airbnb en información general sobre cómo hospedarte.
Recomendaciones clave sobre la limpieza
Recursos generales
Airbnb es una plataforma de alojamiento que pone en contacto a viajeros con personas o empresas que tienen un espacio disponible para alquilar. En Brasil, el alquiler de propiedades es una práctica debida al pleno ejercicio del derecho de propiedad, que está garantizado constitucionalmente. Sin embargo, el uso de Airbnb para esta actividad, como todo lo que se considera nuevo, puede generar dudas, incluso en lo que respecta a los condominios. Por eso, hemos recopilado la siguiente información para que sepas cómo protege la legislación brasileña tu derecho a alquilar tu propiedad.
En la legislación brasileña, el artículo 5 (II) de la Constitución Federal estipula que «nadie estará obligado a hacer o dejar de hacer nada sino en virtud de la ley». El punto XXII de ese mismo artículo establece que «se garantiza el derecho de propiedad».
Por lo tanto, los brasileños y los extranjeros que residen en Brasil tienen derecho a poner sus propiedades en alquiler, y este derecho solo puede prohibirse o limitarse mediante una ley federal. Hoy en día no existe ninguna ley federal que impida o limite tu derecho a alquilar inmuebles, por temporada (hasta 90 días) o no.
También existen leyes federales en Brasil que garantizan este derecho.
El artículo 1228 del Código Civil brasileño, por ejemplo, establece que los propietarios pueden «usar, disfrutar y disponer» de su propiedad. Además, el artículo 48 de la Ley n.º 8245/1991, que es la ley específica sobre el alquiler de edificios urbanos, permite expresamente ofrecer tu propiedad en alquiler (por períodos superiores a 90 días), así como en alquiler por temporada (aquellos destinados a la permanencia temporal del inquilino «para la práctica de ocio, cursos, tratamiento de salud, trabajos en su propia propiedad», entre otros fines). La ley no define ningún período mínimo para el alquiler por temporada, solo el período máximo de 90 días.
Las leyes que rigen los apartamentos también garantizan tu derecho a alquilar tu alojamiento, ya sea por temporadas o no, a través de aplicaciones o por cualquier otro medio. El artículo 1314 del Código Civil brasileño dice que «cada propietario puede usar la propiedad de acuerdo con su destino», mientras que el artículo 1335 reconoce que «usar, disfrutar y disponer libremente de sus unidades» son los derechos del propietario insertados en el entorno del condominio. La Ley n.º 4591/1964, que trata específicamente de los condominios en edificios, también refuerza que «cada propietario tiene derecho a usar y disfrutar, exclusivamente, de su unidad autónoma, de acuerdo con sus conveniencias e intereses», y debe observar las normas de buena relación dentro de un vecindario.
A la luz de la legislación mencionada anteriormente, es posible que los condominios no impidan o limiten tu derecho a alquilar tu alojamiento. Cualquier decisión al respecto es ilegal, ya sea tomada por el administrador del condominio en persona o la asamblea del condominio.
Dado que es una modalidad reciente conectar a las personas, algunos anfitriones o condominios a veces se preguntan sobre la legislación aplicable a los alquileres realizados a través de la plataforma de Airbnb (y otros que también anuncian propiedades en alquiler). En este sentido, nos pusimos en contacto con especialistas para aclarar el tema.
El Dr. Jorge Cesa, doctor en Derecho por la Universidad de São Paulo y autor de varios libros y publicaciones sobre Derecho Civil, confirma que "los condominios no pueden sellar el alquiler de la unidad autónoma, objeto del derecho de propiedad de los demás. En primer lugar, hay una disposición legal explícita en la Ley de arrendamientos. En segundo lugar, la comunidad no tiene competencia para regular tales asuntos». También añade que cualquier conducta de la comunidad que tienda a prohibir o limitar los derechos de alquiler de la propiedad del propietario «puede incitar al abuso de derechos y generar responsabilidad de indemnización». Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Jorge Cesa.
El Dr. Cristiano de Sousa Oliveira también se manifiesta en la misma dirección. Es asesor legal de condominios, miembro de la Comisión de Derecho de Condominios del Colegio de Abogados de São Paulo (OAB/SP) y autor del libro I Am a Administrador de Condominios. ¿Ahora qué? Reflexiones sobre el Código Civil y la vida del condominio en 11 lecciones. A medida que aclara, no es suficiente que las decisiones de los condominios sean legítimas (por ejemplo, aprobadas de acuerdo con los procedimientos formales necesarios); también deben ser compatibles con la legislación. Por lo tanto, «la comunidad no puede imponer un período mínimo obligatorio de estancia para los inquilinos», y las comunidades no pueden limitar el ejercicio de los derechos de propiedad restringiendo el alquiler por temporada a través de la plataforma Airbnb, «ya que este tema solo está sujeto a la ley federal». Puede descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Cristiano de Sousa Oliveira.
A continuación, puedes descargar algunas decisiones importantes de varios tribunales de Brasil que protegen tu derecho a alquilar propiedades por temporada, incluso a través de la plataforma Airbnb. Hay otras decisiones similares, y estas son solo ejemplos de cómo puedes buscar tus derechos si tu condominio intenta prohibirte alquilar tu propiedad o restringir el acceso de los huéspedes.
También le recomendamos que consulte el siguiente material sobre este tema:
Como se ha visto anteriormente, la legislación brasileña no permite que los condominios impidan o limiten el derecho del propietario a alquilar su alojamiento. Pero es importante que sigas las normas de buena vecindad, evitando situaciones que puedan perjudicar la tranquilidad, la salud o la seguridad de otros residentes.
Por lo tanto, si alquilas una propiedad que forma parte de un edificio o un bloque de viviendas en Brasil y tu actividad como anfitrión en Airbnb está siendo objeto de debate en la comunidad, te recomendamos que descargues nuestros consejos para una buena convivencia en comunidades de vecinos, además de buscar asesoramiento jurídico para garantizar el respeto de tus derechos de acuerdo con las leyes mencionadas anteriormente.
Airbnb apoya que las normas de convivencia establecidas por los condominios, con la debida autorización legal, sean cumplidas por todos los residentes e inquilinos, y sugerimos que los anfitriones proporcionen toda la información necesaria a los huéspedes a este respecto. Seguiremos defendiendo, siempre que sea necesario, las iniciativas que permiten a las personas compartir sus casas, apartamentos y habitaciones, y vivir así la valiosa experiencia de ser anfitrión en Airbnb.
Como se indica en nuestros Términos de Servicio, el anfitrión es la persona responsable de las obligaciones fiscales relacionadas con el contrato de alquiler con el huésped. El anfitrión debe declarar el impuesto sobre la renta de los ingresos adicionales generados por el alquiler utilizando el «carnê leão». En el caso de las personas jurídicas, las obligaciones fiscales pueden variar.
Los impuestos son un tema complejo. Por lo tanto, le recomendamos que investigue y consulte a profesionales especializados para obtener información más detallada.
Queremos que sepas qué obligaciones fiscales tienes como anfitrión en Airbnb, así que nos hemos asociado con una empresa de contabilidad externa e independiente para ofrecerte una guía fiscal gratuita (disponible en portugués) que cubre la información general sobre los impuestos en Brasil.
Trabaja con tu agente de seguros o compañía para determinar qué tipo de obligaciones, límites y cobertura se requieren para tus circunstancias específicas.
AirCover incluye la Protección frente a daños y el Seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te proporcionan una cobertura básica para los daños y responsabilidades enumerados. Sin embargo, estos no ocupan el lugar del seguro del propietario, el seguro del inquilino ni la cobertura de responsabilidad civil adecuada. Es posible que también tengas que cumplir con otros requisitos de seguro.
Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que revisen y entiendan los términos de la cobertura de su póliza de seguro. No todos los planes de seguro cubrirán los daños o pérdidas de la propiedad causados por un huésped que reserve tu alojamiento.
Más información sobre AirCover.
Revisa la póliza de tu propietario o inquilino con tu agente o compañía de seguros para asegurarte de que tu alojamiento tiene una cobertura de responsabilidad civil y una protección de la propiedad adecuadas.
Si tienes alguna pregunta sobre la información anterior, ponte en contacto con nosotros en hls-br@airbnb.com
El material contenido en este documento es exclusivamente informativo y no debe interpretarse como asesoramiento legal. Como plataforma independiente, no ofrecemos orientación legal. Alentamos a nuestros anfitriones a que busquen asesoramiento profesional para obtener una orientación adecuada sobre temas específicos antes de tomar cualquier decisión o adoptar cualquier posición.
...Última actualización: diciembre de 2022...